加拿大公寓困局：短期调整与长期供给短缺的两难
观看视频本期视频围绕加拿大公寓市场展开，重点分析多伦多和温哥华两大都会区。核心观点是：加拿大房地产下行主要由需求萎缩驱动，而非全面崩盘；公寓是受创最严重的细分市场。政府通过收购未售公寓、提供税收减免和增加可负担住房拨款等方式干预，反映出“既要压低房价，又要维持未来供应”的深层矛盾。主要下行因素包括人口政策转向、高利率、经济疲软和投资者退潮。若当前开工量持续低迷，未来4至5年可能出现公寓完工量骤降，而届时的需求环境可能已经改变。
提及标的 (1)
内容摘要
市场整体情绪与走势
加拿大全国房价指数自2022年峰值下跌约20%；住宅销量低于50万套/年；销售/新挂牌比从2021年的近90%降至约50%；七大主要都会区未售库存达到历史高位。
房价下跌高度集中在安大略省和不列颠哥伦比亚省，而纽芬兰、萨斯喀彻温、阿尔伯塔等省份自2022年以来仍录得增长。
多伦多公寓销量较峰值下跌超过90%，温哥华下跌接近2/3，两市均处于数十年低位。
当前市场更接近“政策托底下的探底”，而非趋势反转。TD预测安省和BC省房价在2027年前保持持平或下跌，之后才可能恢复正增长。
经济数据分析
人口：2025年加拿大人口出现自1867年联邦成立以来首次年度下降；2025年第四季度超过10万人离开，为有记录以来最大季度离境规模。人口降幅为0.2%，而两年前人口增幅为3.2%，是1957年以来最高水平。
移民政策：政府目标将非永久居民占人口比例降至5%以下。非永久居民人数从2024年第四季度到2026年第二季度下降15.8%，但目前仍占人口6.2%，意味着可能继续减少。
利率与可负担性：2022年激进加息后，按揭还款占收入中位数比例一度达到63%。即使随后利率和房价回落，购房可负担性仍不如疫情前。当前一套代表性公寓仍需要家庭年收入约10万加元才能负担。
宏观环境：2026年第一季度加拿大GDP连续第二个季度收缩，进入技术性衰退；叠加生产率停滞和贸易不确定性，房地产信心受到压制。
库存与开工：未售公寓完工库存约为2022年的4.5倍；自2023年10月以来，温哥华公寓开工量下降36.5%，多伦多下降74.9%。多伦多2026年第一季度没有新项目启动，为30年来首次。
空置与结构：大多伦多-哈密尔顿地区2000年后建成公寓的空置率在第一季度升至7.9%；温哥华未售公寓中超过80%价格高于100万加元。
政策支出：BC省收购2200套未售空置公寓；安大略省计划收购并改造2200套；联邦政府承诺投入27亿加元用于多伦多可负担住房，包括建设5600套新租赁住房；安省对新建住宅13%的HST提供最高13万加元退税。
住房供应缺口：加拿大住房存量约为每千人423套；CMHC估计，住房开工量需提高到每年43万至48万套，并持续到2035年，才能解决住房短缺。
重要个股分析
本期视频未对个股或股票价格进行分析。唯一提及的上市机构为TD（多伦多道明银行），其被引述预测安省和BC省房价短期持平或下跌、2027年恢复正增长；视频未涉及TD的股价、财务数据或交易计划。
投资策略与反思
加拿大公寓行业长期依赖投资者承担预建项目的融资风险，预建公寓买家约70%是投资者。当房价下跌、按揭利率上升，投资者需求迅速消失，项目融资链条随之断裂。
政府干预的逻辑在于防止开发商大量倒闭，从而避免未来出现严重供应缺口；但这也引发“是否在救助投机者”的争议。
行业反思认为，开发商应重新以自住居民为主要目标客户，参考美国模式。开发商也表示，考虑厨房、卫生间、机电和市政费用后，更大户型其实更便宜。
对投资者而言，加拿大公寓市场短期存在政策不确定性和需求疲软，长期存在供给不足的潜在矛盾，需持续关注开工量、空置率和政策变化。
总结
加拿大公寓市场正处于“价格下跌—投资者离场—新开工骤降—政府托底”的循环之中。短期内安省和BC省房价仍有下行压力；长期来看，若开工量持续不足，2020年代末可能出现供应冲击。市场根本矛盾在于：既希望房价变得可负担，又需要维持开发商和建筑行业的生存能力。
同期观点 (1)
关键数据点 (46) 点击展开
- 加拿大房价从2020年3月到2022年3月峰值上涨55%
- 加拿大住宅销量低于50万套/年
- 销售/新挂牌比从2021年的近90%降至约50%
- 七大主要都会区未售库存达到历史高位
- 全国房价指数较2022年峰值下跌约20%
- 自2022年以来仅安省和BC省房价下跌
- 多伦多公寓占比24%，温哥华32.5%，全国均值15%
- 大多伦多和大温哥华地区占全国人口四分之一
- 2025年加拿大人口出现自1867年联邦成立以来首次年度下降
- 2025年第四季度超过10万人离开加拿大，为有记录以来最大季度降幅
- 加拿大人口降幅为0.2%；两年前人口增幅为3.2%，是1957年以来最高
- 加拿大政府目标将非永久居民占比降至5%以下
- 非永久居民人数从2024年第四季度到2026年第二季度下降15.8%
- 非永久居民仍占加拿大人口6.2%
- 按揭还款占收入中位数比例一度达到63%
- 当前代表性公寓仍需家庭收入约10万加元才能负担
- 2026年第一季度加拿大GDP连续第二个季度收缩，进入技术性衰退
- 多伦多公寓销量较峰值下跌超过90%
- 温哥华公寓销量较峰值下跌接近2/3
- 公寓未售完工库存自2022年以来增长约4.5倍
- 2024年调查显示，79%受访者认为多伦多多数公寓使用材料不合格
- 93%受访者认为多伦多需要更高质量公寓；仅8%认为设计有独特性
- 某公寓管理费在头两年内上涨50%
- 预建公寓通常需要销售约70%单位才能开工
- 预建公寓买家约70%是投资者
- 2022年多伦多约40%、温哥华约34%的公寓为投资者持有
- 约10%的预建销售涉及转让获利
- 2015年至2020年，物业转售价值较预售价格平均高出43.4%
- 2025年第一季度，转售价格较预售价格下跌近30%
- 蒙特利尔投资者Nazar支付定金购买了一套85.5万加元的公寓
- 开发商以不到原价一半的价格卖出该单位，并起诉Nazar索赔86万加元
- 自2024年初以来，大多伦多-哈密尔顿地区取消超过11000套公寓单位
- 联邦和BC省政府收购2200套未售空置公寓
- 安大略省计划收购并改造2200套公寓
- 安省对新建住房13%的HST提供最高13万加元退税
- 加拿大住房存量约为每千人423套
- CMHC估计加拿大每年需要43万至48万套住房开工，并持续到2035年
- 温哥华公寓开工量自2023年10月以来下降36.5%
- 多伦多公寓开工量自2023年10月以来下降74.9%
- 多伦多2026年第一季度无新公寓项目启动，为30年来首次
- 大多伦多-哈密尔顿地区2000年后建成公寓空置率升至7.9%
- 温哥华超过80%的未售公寓价格高于100万加元
- 联邦政府承诺投入27亿加元用于多伦多可负担住房，包括建设5600套新租赁住房
- 超过40%的加拿大居民财富与房地产挂钩
- TD预测安省和BC省房价持平或下跌，2027年恢复正增长
- 主持人Richard Coffin总结称加拿大面临“公寓困局”
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